Нотариальный депозит при продаже квартиры

Как обезопасить сделки с недвижимостью с помощью нотариального депозита?

Расчеты по договорам купли-продажи могут быть произведены наличностью или посредством безналичного перевода. Альтернативный вариант – депозит нотариуса, при сделках с недвижимостью это позволяет увеличить уровень безопасности операций по приобретению дорогостоящего имущества. При применении этого способа продавцу поступают деньги не напрямую от покупателя, а через посредника, в роли которого выступает нотариус. Форма расчета в этом случае всегда безналичная.

Порядок реализации сделок с нотариальным депозитом

Осуществление операций по приобретению объектов недвижимости характеризуется высокими рисками. Обусловлено это такими факторами:

• сумма платежей всегда значительная;
• может иметь место мошенничество продавца путем подделки правоустанавливающих документов;
• отсутствие гарантий безопасности и исполнения в полном объеме взятых обязательств всеми участниками сделки.

На первичном рынке минимизация рисков финансовых махинаций осуществляется тем, что расчеты реализуются напрямую. Компания-застройщик получает деньги и передает в собственность новую квартиру. На вторичном рынке безопасность и гарантированность расчетов обеспечивается несколькими способами:

1. Передача денежных средств через банковскую ячейку. Для этого покупатель должен оформить на свое имя депозит в финансовом учреждении, предоставить к нему доступ лицу, продающему недвижимость. Доступ открывается после завершения сделки купли-продажи.
2. Использование аккредитивной формы расчетов. В этом случае в проведении расчетов участвует посредник – банковская организация. Средства, которые подлежат уплате продавцу, находятся на хранении у банка. Выдача денег происходит при выполнении полного объема договорных условий – подтвердить это продавец должен документально.
3. Оформление нотариального депозита.

Недостатки первых двух методов в их высокой стоимости и трудозатратности. Дополнительное препятствие для физических лиц – необходимость подготовки большого числа документов, для чего требуются специальные знания и понимание сути каждого этапа расчетов. Нотариальная разновидность депозита отличается более низкой ценой и возможностью получения профессиональных разъяснений по каждому шагу (средняя стоимость услуги находится на уровне 1500 руб.).

Особенности процедуры

Участие в сделке нотариуса накладывает на стороны соглашения дополнительные обязательства:

• договор должен быть оформлен в нотариальном порядке;
• в тексте договорного документа имеется упоминание о проведении расчетов с применением депозита посредника – нотариуса;
• составляется отдельное соглашение об условиях передачи денежных средств – в нем детально прописывается каждый этап расчетов, их условия и сроки, документ подписывается заинтересованными лицами и удостоверяется нотариусом;
• переоформлением документов занимается продавец, факт перехода права собственности покупателю подтверждается нотариусом на основании предоставленных ему продающей стороной документов.

Перевод денег при выполнении обеими сторонами всех оговоренных условий осуществляется нотариусом. Продавцу выдается справка о реализованном платеже, которая должна быть обязательно заверена нотариусом. После этого сделка переходит в статус завершенных, а договор считается закрытым.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью

Даже у безопасных способов передачи денег продавцу есть свои нюансы

Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.

Аккредитив

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег. Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Банковская ячейка

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке. За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Депозит нотариуса

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

Нотариальный депозит при продаже квартиры

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Сделка с недвижимостью — процесс волнующий, увлекательный и нервный; особенно в тот момент, когда речь заходит о денежных расчетах. Когда платить деньги за квартиру? В момент подписания договора? А если сделка не состоится? После регистрации перехода права собственности? А вдруг покупатель потом не заплатит, а квартира уже будет принадлежать ему?

За пределами Москвы и Санкт-Петербурга люди больше доверяют друг другу, а потому сделки чаще проходят на доверии: условия определяет либо продавец, либо покупатель. В двух столицах, а также в некоторых других крупных городах России суммы при покупке недвижимости более внушительные — а люди более подозрительные. Из-за этого участники сделок используют способы, позволяющие безопасно (как они считают) осуществлять расчеты, соблюдая баланс интересов покупателя и продавца. Рассмотрим плюсы и минусы наиболее популярных способов расчетов по сделкам.

Способ № 1: банковская ячейка

На сегодняшний день наличные деньги — это самый популярный способ расчетов по сделкам среди граждан России. Поэтому расчеты с использованием банковской ячейки встречаются наиболее часто. Принцип следующий: покупатель и продавец совместно арендуют банковскую ячейку, закладывают в нее деньги, предназначенные для оплаты квартиры, и прописывают в договоре аренды особые условия доступа к ячейке. Эти условия должен контролировать банк.

Например, первые 25 дней после размещения денег ячейку может вскрыть продавец, предъявив в банке паспорт и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). В оставшиеся пять дней доступ к ячейке получает покупатель после предъявления собственного паспорта.

Все выглядит вроде бы просто и вроде бы надежно: если сделка состоялась, деньги получает продавец, если нет — покупатель. Но это на первый взгляд. Продавец может подделать выписку из ЕГРП, чтобы получить деньги из ячейки — сделка при этом может не состояться. Это действительно возможно: подделать выписку довольно просто, так как у нее нет никаких степеней защиты. В банке документы проверяет рядовой менеджер, который не является экспертом по фальсификации документов.

Если выписка предъявлена, банк должен допустить продавца к ячейке. Конечно, со стороны продавца это чистый криминал — против него можно возбудить уголовное дело, а банк попытаться привлечь к ответственности за ненадлежащую проверку документов. Правда, все это займет много времени и не факт, что деньги в итоге удастся вернуть.

В то же время покупателю нужна квартира, а не деньги — иначе он изначально не пошел бы на сделку. Соответственно, ему нужно будет сразу накладывать арест на квартиру и не допускать ее продажи третьему лицу. Может, деньги вернуть и не получится, но цель сделки — квартиру — отстоять возможно. Главное здесь — действовать быстро, решительно и юридически грамотно.

Вторая сложность — регистрацию могут приостановить на достаточно длительный срок, который перекрывает стандартный срок аренды банковской ячейки. Здесь рецепт простой: сразу арендуйте ячейку на больший период времени, чтобы не переживать по поводу возможной приостановки, а также внимательно следите за ходом регистрации. Можно прописать в договоре, что, если регистрация перехода права собственности не состоится в течение 45 дней, договор прекращает свое действие и стороны обязаны вернуть все полученное по сделке.

Третий сценарий — кража денег из ячейки. Такое тоже случается, но редко. Возможно, многие помнят нашумевшую историю, когда грабители проникли сквозь черный ход в хранилище одного крупного банка и похитили ценности из многих ячеек. В нашей практике был случай, когда банк «по привычке» открыл ВИП-клиентке ячейку с деньгами по сделке, решив, что она вскрывает свою личную ячейку. Хорошо, что у клиентки не было намерения украсть деньги и все закончилось благополучно. Так или иначе, инцидент показывает, что подобное изъятие денег в принципе возможно.

В стандартной ситуации банк не несет ответственности за содержимое ячейки — только за ее сохранность и ограничение доступа к ней. Иными словами, если продавец вскрывает ячейку и видит там пустоту, банк может сказать: «Вы туда ничего не клали». Спасти от такой ситуации может опись вложения, заверенная банком. В этом случае банк будет нести ответственность не только за сохранность, но и за содержимое ячейки. К сожалению, не все банки предоставляют такую услугу, однако воспользоваться ею стоит. Впрочем, опись вложения вряд ли устроит тех, кто не указывает в договоре полную стоимость недвижимости, передавая часть денег неофициально.

Способ № 2: аккредитив

Образно говоря, аккредитив — это банковская ячейка для безналичных денег. Банк обязуется перевести деньги со счета покупателя на счет продавца после предъявления определенных документов. Например, той же самой выписки из ЕГРП. Риски, связанные с приостановкой регистрации и подделкой выписки из ЕГРП (либо других документов) существуют и здесь. Правда, в ситуации с аккредитивом появляются и дополнительные риски.

Первый риск — отзыв лицензии. В случае приостановки банком расчетов или отзыва лицензии находящиеся на его счетах средства будут заморожены. Если у банка не хватит денег на все выплаты, владельцы счета встанут в общую очередь кредиторов — причем обязательное страхование вкладов на средства на аккредитиве не распространяются. Что делать? Использовать для аккредитивов только крупные банки, у которых точно не отзовут лицензию.

Второй риск — средства могут украсть. Деньги воруют не только из банковских ячеек. Например, нашему клиенту — юридическому лицу, который находился на расчетно-кассовом обслуживании в банке — принесли фальшивый исполнительный лист, по которому банку следовало немедленно отправить в адрес неизвестного юридического лица 8,5 млн руб. Только внимательность и обстоятельность сотрудников банка помогла избежать пропажи денег. Представители банка позвонили клиенту, а потом связались с судом и установили, что такой исполнительный лист не выдавался. Но могли и не позвонить.

Тем не менее при соблюдении определенных предосторожностей аккредитив можно назвать удобной формой расчетов. Не нужно возиться с инкассацией крупных сумм, проверять подлинность купюр и потом думать, не украдут ли деньги из ячейки.

Способ № 3: депозит нотариуса

Расчеты через депозит нотариуса стали более актуальными после внесения изменений в действующее законодательство. Речь идет о существенном расширении перечня сделок, которые теперь можно проводить только после удостоверения у нотариуса.

Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о передаче денег к этому же нотариусу — и тот передает деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.

Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Но и здесь есть один минус: это ответственность нотариуса.

Сейчас ответственность нотариуса обеспечивается всем принадлежащим ему имуществом, а также страховым возмещением по договору страхования гражданской ответственности. В денежном выражении это 5 млн руб. Если этого страхового возмещения окажется недостаточно, то дополнительные деньги должны будут выделить нотариальная палата или компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты. Правда, выплаты из такого компенсационного фонда имеют существенные ограничения по одной сделке. На практике это означает, что при наличии проблем компенсации может просто не хватить для покрытия убытков по крупной сделке.

У каждого из описанных способов проведения расчетов есть свои преимущества и недостатки. Любители наличных расчетов никуда не денутся от использования банковской ячейки. В этом случае желательно сделать опись вложения и выбрать нейтральный крупный банк. При безналичных расчетах лучше использовать аккредитив в крупном финансово-устойчивом банке. Поклонники нотариальных сделок смогут воспользоваться сравнительно новым инструментом — расчет через депозит нотариуса. Правда, при крупных сделках я бы все-таки отдал предпочтение аккредитиву в надежном банке.

Что такое нотариальный депозит в сделках недвижимости

Автор: Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 27 октября 2017. Время чтения 5 мин.

Расчет через банковскую ячейку знаком каждому, кто хоть раз продавал или покупал недвижимость. До сих пор он остается самым популярным способом защиты от возможных махинаций контрагента. Однако с января 2015 года для надежного сохранения денег при сделках с недвижимостью появилась серьезная альтернатива – депозит нотариуса. Эксперты уже предсказывают, что благодаря ему банковская ячейка вскоре станет «дедовским» методом взаимозачета.

Что такое нотариальный депозит

Нотариальный депозит – это денежный счет в банке, открытый на имя нотариуса, на который должник вносит деньги, предназначенные для кредитора. Это происходит:

• по соглашению сторон (если контрагенты доверяют нотариусу больше, чем друг другу);
• по инициативе должника, который не имеет возможности отдать долг кредитору.

Внимание! В момент перечисления денежных средств на нотариальный счет обязательство считается исполненным, и штрафных санкций в отношении должника не последует.

Использовать депозит нотариуса удобно заемщикам банка, прекратившим свою работу. Если в период его санации или поиска нового владельца они не будут вносить обусловленные договором суммы, то это посчитают нарушением обязательства. Спустя время у «лопнувшей» финансовой организации появится правопреемник, или он сам возобновит свою деятельность, и тогда не плативших взносы должников ожидают большие пени.

В этом случае нотариальный депозит – возможность продолжать своевременное погашение долга. Необходимые платежи будут приходить на счет нотариуса, а когда проблемный банк заработает вновь, то ему перечислят накопившееся взносы.

При покупке объекта недвижимости роль должника достается его приобретателю, а кредитором является продавец. Покупатель перечисляет сумму, зафиксированную в договоре купли-продажи, на депозит нотариусу. Она лежит там до тех пор, пока сделка не пройдет регистрацию в Росреестре.

После этого деньги будут списаны на банковский счет продавца или получены им в кассе банка, где размещен депозитный счет.

Такой механизм не только упрощает взаимозачет обязательств старого и нового собственников, но и защищает интересы каждой стороны. Покупатель лишается возможности сорвать многоцепочную сделку, передумав в последний момент. В то же время продавцу будет сложно получить деньги, если он скрыл от покупателя существенную информацию, и тот решил отказаться от покупки, узнав об утаенных фактах после внесения суммы на счет (например, о наличии обременения у приобретаемой им квартиры).

О преимуществах и особенностях нотариального удостоверения сделок с недвижимостью см. в статье «Нотариальное удостоверение сделок купли-продажи квартиры».

Плюсы и минусы нотариального депозита

Нотариальный депозит при сделках с недвижимостью имеет положительные и негативные стороны, в том числе и в сравнении с банковской ячейкой. Основное отличие между этими формами расчетов состоит в том, что депозит – это безналичный способ рассчитаться с покупателем, а аренда индивидуального сейфа используется для наличных сделок.

Одно из свойств нотариального счета, которого лишена ячейка, – обеспечение прозрачности взаиморасчетов покупателя и продавца. В данном случае невозможна ситуация, когда в договоре прописывается одна сумма, а в ячейку банка закладывается другая. Это не позволяет продавцу уклониться от налогов, дезинформируя ФНС о реальной стоимости проданной недвижимости. Также это повышает безопасность сделки для покупателя, который при расторжении договора купли-продажи сможет вернуть полную сумму (а не ту, что он внес в договор по просьбе собственника жилья).

Другие плюсы и минусы счета нотариуса продемонстрированы в таблице.

Таблица 1. Преимущества и недостатки нотариального депозита перед банковской ячейкой

• 1500 руб., если стороны нотариально удостоверят сделку;
• 1000 руб., если покупатель и продавец решат не заверять договор

Особенности совершения сделки

При оформлении договора между покупателем квартиры и ее продавцом в документе необходимо зафиксировать несколько пунктов.

Расчеты за квартиру производятся через счет нотариуса.

1. Покупатель обязуется внести на нотариальный депозит определенную договором сумму.
2. Положенная на счет сумма будет отдана продавцу только после перехода права собственности на жилплощадь покупателю.
3. Внесенная на счет нотариуса сумма вернется покупателю:
4. • если в указанный в договоре срок он не станет собственником квартиры;
   • по иным законным основаниям.

После внесения денежной суммы на нотариальный депозит закон разрешает покупателю недвижимости истребовать свои деньги обратно при следующих обстоятельствах:

• между сторонами составлено соответствующее соглашение;
• продавец письменно разрешит ему это сделать;
• покупатель через суд добьется решения о возврате ему внесенной на депозит суммы.

Внимание! Покупатель недвижимости вправе положить деньги на счет нотариуса только по месту ее нахождения (если иное не оговорено договором купли-продажи). По общему правилу оно считается местом, где располагается отчуждаемое строение, квартира или земельный участок.

Нотариусы предпочитают иметь дело с надежными банками. Однако прежде чем принимать решение об использовании специального счета, следует уточнить, какому банку доверяются деньги клиентов. После этого следует общедоступными способами проверить его финансовые показатели и стабильность.

Деньги, хранящиеся на депозите нотариуса, выведены за пределы конкурсной массы. Если банк обанкротился, то размещенные на счете средства не будут задействованы для расчета с кредиторами. Когда назначен конкурсный управляющий, он вернет деньги нотариусу, после чего тот передаст их продавцу или покупателю недвижимости.

Как работает механизм нотариального депозита при сделках с недвижимыми объектами, каковы последствия передачи права с дефектом, рассказывает видеоконсультация действующего нотариуса:

Стоимость процедуры

Стоимость любого нотариального действия складывается из размера:

• госпошлины за оказанную услугу;
• УПТХ (услуг правового и технического характера).

Госпошлина устанавливается федеральными властями. Ее размер един на территории всей России. Однако в большинстве случаев это не фиксированная, а плавающая величина, зависящая от стоимости объекта сделки.

Таблица 2. Размер государственной пошлины (нотариального тарифа) за использование нотариального депозита

Депозит нотариуса – новый метод взаиморасчетов по сделкам с недвижимостью

С января 2015 года, в связи с изменениями закона «Об Основах законодательства РФ о нотариате», появилась возможность проведения расчетов между сторонами сделок с недвижимостью через депозит нотариуса.

В этой статье предст опыт нашей компании при проведении взаиморасчетов таким способом.

Что такое расчеты через депозит нотариуса

Если грубо, то расчет через депозит нотариуса – это смесь расчетов через депозитарную банковскую ячейку и через безотзывный банковский аккредитив.

От депозитарной ячейки взята гибкость в проведении расчетов, от аккредитива – открытость. Собственно, поэтому такие расчеты обладают некими плюсами и минусами, присущими обоим видам этих взаиморасчетов.

Я не буду в этой статье рассказывать, зачем вообще нужны какие-то способы передачи денег от покупателя к продавцу, и почему нельзя просто отдать эти деньги на сделке. Профессионалы и «опытные» любители и так знают ответ на этот вопрос. А тем, кто только интересуется сделками с недвижимостью, я рекомендую посмотреть выдержку о взаиморасчетах из нашего семинара «Как купить квартиру»

Как выглядит расчет через депозит нотариуса «в натуре»

Как минимум один договор в цепочке должен быть нотариально удостоверен. Причем это требование отличается у разных нотариусов, и некоторые нотариусы захотят удостоверения всех договоров купли-продажи, принимающих участие в одной сделке.

В договорах купли-продажи прописывается пункт о взаиморасчетах между сторонами посредством депозита нотариуса.

Между сторонами составляется соглашение (нотариально удостоверенное), в котором расписываются все нюансы предстоящих выплат: когда, кому, на какой расчетный счет и сколько денег будет переведено, и в случае наступления каких событий.

Данное соглашение – многостороннее, в зависимости от количества получателей и вносителей денежных средств. В качестве счета получателя можно указать счет в любом банке РФ.

После подписания всех вышеперечисленных документов покупатель (или покупатели) вносит средства на депозит нотариуса.

Обратите внимание на то, что средства на депозит лучше вносить, именно, после подписания договоров, так как многие банки хотят видеть реквизиты подписанных документов, и проверяют основание внесения денежных средств.

Теоретически этот факт может вызвать тревогу у продавца. Для снятия напряжения можно договориться о подаче документов на регистрацию перехода права только после поступления денег на депозит нотариуса.

Внесение денег на депозит нотариуса можно производить как безналичным переводом с имеющегося у покупателя счета, так и принести наличные в банк и занести их на счет. При этом перевод денег на счет условно-бесплатный, так как некоторые банки могут взять деньги за техническую работу. Поэтому этот момент лучше уточнить у своего банка.

После выполнения условий, указанных в соглашении о выплатах, сторона, желающая получить деньги, приходит к нотариусу и представляет ему документы, подтверждающие выполнение этих условий.

Нотариус, после проверки представленных документов, осуществляет перевод денег с депозита нотариуса на счет, который был указан в соглашении.

Данная операция не занимает много времени, а деньги «падают» на счет получателя на следующий банковский день.Перевод денег с депозита нотариуса – бесплатный. Но банк получателя может взимать комиссию за снятие наличных со счета. Рекомендую уточнить это в своем банке до сделки, и, при необходимости, выбрать другой банк.

О плюсах

Как видно из вышеуказанного описания, расчеты через депозит нотариуса обладают рядом преимуществ, в сравнении с расчетами через банковскую ячейку, и тем более с расчетами через аккредитив.

Расчеты через аккредитив в основном не гибкие:

• через них нельзя провести выплату за альтернативу,
• нельзя «заложить» комиссионные риэлторам,
• провести удержание средств под выписку и т.п.

Я пишу здесь «в основном не гибкие», так как есть как минимум один банк, в котором можно сделать многое из вышеперечисленного, но раскрытие аккредитива будет происходить одновременно.

Т.е. если вы решите заложить часть денег под выписку, то это будет безыдейно, так как «удержанная» часть будет все равно переведена продавцу одновременно с остальной суммой. В противоположность этому с депозита нотариуса деньги могут быть переведены получателям в разное время.

Если же сравнивать депозит нотариуса и депозитарную ячейку, то видны следующие плюсы первого:

• прозрачность взаиморасчетов
• отсутствие проблем с получением расписки от продавца
• отсутствие споров о месте хранения ключа
• возможность проведения нотариального удостоверения договора купли-продажи и «закладки» денег в одном месте
• отсутствие проблем с получением денег в случае технических ошибок

При этом в качестве большого плюса нужно отметить стоимость расчета через депозит нотариуса.

Например, в последней сделке совместно с технической работой, за которую взял деньги банк, наши покупатели заплатили 3800 рублей. При этом если бы мы «закладывались» стандартным образом, то нам бы пришлось арендовать три ячейки, и заплатили бы порядка 7500 рублей.

Вторая сторона медали

К сожалению, при расчете через депозит нотариуса есть не только плюсы. Так что поговорим о минусах.

В первую очередь, я бы отметил надежность. Надежность не нотариуса, а банка.

Речь идет о том, что расчет через депозит нотариуса – это, по сути, внесение средств на некий банковский счет. И все возможные проблемы с лицензией банка однозначно затронут и этот счет. Т.е. покупатель может запросто потерять все деньги, которые были внесены на депозит нотариуса.

Поэтому очень важно при использовании этого инструмента взаиморасчетов обращать внимание на то, в каком банке открыт депозитный счет нотариуса. И отдавать предпочтение тем нотариусам, у которых счет открыт в известных и надежных банках.

Второй минус – это возможная ненадежность самого нотариуса. Теоретически никто не мешает нотариусу снять все деньги с депозита в свою пользу и сбежать. Да, это, конечно же, чистой воды уголовное преступление. И все же, теоретически оно возможно. Поэтому обязательно обращайте внимание на надежность и известность самого нотариуса.

Следующие минусы – не совсем корректно относить именно к минусам, а скорее это некие технические моменты.

Например, расчет через депозит нельзя провести у любого нотариуса. Во-первых, не все нотариусы имеют депозитный счет. Во-вторых, не все готовы связываться с такими взаиморасчетами: ответственности много, а стоимость работы очень низкая. Поэтому чаще всего такие расчеты можно рассматривать как некий бонус от нотариуса за проведение сделки именно у него.

Ну, и собственно, если нет нотариального удостоверения хотя бы одного договора в цепочке – нет и возможности расчета через депозит нотариуса.

Так же обратите внимание на необходимость четкого указания в соглашении о взаиморасчетах того, что покупатель может отозвать деньги с депозита только в случае отказа или не регистрации перехода права собственности в какой-то срок. Если это не указать, то теоретически покупатель может потребовать возврата денег в любой момент.

Заключение

Лично мое мнение, что расчеты через депозит нотариуса – довольно интересный и удобный инструмент, который нашел свою нишу и постепенно завоевывает популярность на рынке недвижимости. Особенно, учитывая последние изменения законодательства, принудившие нас совершать большое количество сделок с удостоверением договора купли-продажи у нотариуса.

Думаю, что если банки, выдающие ипотечные кредиты, так же начнут пользоваться этим инструментом, то в силу своих достоинств он займет значительную долю среди взаиморасчетов при сделках с недвижимостью.

Константин Барсуков
Генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

Автор выражает свою благодарность за помощь в написании этой статьи нотариусу города Москвы Федорченко Александру Вячеславовичу

Источники:

http://buhguru.com/effektivniy-buhgalter/kak-obezopasit-sdelki-s-nedvizhimostyu-s-pomoshhyu-notarialnogo-depozita.html
http://news.ners.ru/4-riska-poteryat-dengi-pri-zaklyuchenii-sdelki-s-nedvizhimostyu.html
http://realty.rbc.ru/news/582464db9a7947339bac03b3
http://yakapitalist.ru/imushhestvo/depozit-notariusa-pokupke-vkarti/
http://www.relait.ru/news_388.html