На балансе не значит в собственности

На балансе — не значит в собственности

Можно предположить, что общество создано на базе государственного предприятия, от которого дом и был получен “по наследству”.

Статьей 9 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики” было установлено, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление их правопреемников (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе на приватизацию жилья.

——————————–
Утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Жилищного кодекса РФ.

Необходимо также учитывать, что из Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 “О разграничении государственной собственности. ” следует, что объекты жилищного фонда независимо от того, на чьем балансе находятся, подлежат передаче в муниципальную собственность.

Приватизация жилья юридическими лицами не допускалась и не допускается. Это следует из ранее действовавших Закона РФ от 03.07.1991 N 1531-1 “О приватизации государственных и муниципальных предприятий. “, Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ “О приватизации государственного имущества. ” и ныне действующего Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”.

В Постановлении Правительства РФ от 17.09.2001 N 675 “О федеральной целевой программе “Жилище” на 2002 – 2010 годы”, в частности, указывается на необходимость проведения инвентаризации жилых домов и жилых помещений, переданных в процессе приватизации в нарушение действующего законодательства организациям частной формы собственности, и утверждения порядка их передачи в соответствующий жилищный фонд.

С учетом вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

– при приватизации государственного предприятия жилой дом мог быть передан созданной коммерческой организации только на праве хозяйственного ведения;

– в дальнейшем жилье следовало передать в муниципальную собственность;

– если такая передача еще не осуществлена, то в настоящее время организация владеет домом незаконно.

А теперь попытаемся дать характеристику отношениям, сложившимся между ОАО и жильцами.

Прежде всего отметим, что действующее законодательство не знает такого понятия, как “ведомственный жилфонд”. Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) к прочим фондам относит специализированный жилищный фонд. Статья 92 Кодекса устанавливает, что к жилым помещениям такого фонда относятся, в частности, служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях.

Однако из ст. ст. 104 и 105 ЖК РФ следует, что проживание в таких помещениях связано с трудовыми отношениями, прохождением службы либо нахождением на государственной или выборной должности. Кроме того, служебные жилые помещения могут находиться только в жилищных фондах Российской Федерации, субъектов Федерации или муниципалитета. В данном же случае проживающие в доме лица не связаны с организацией трудовыми или подобными им отношениями.

Нельзя отнести обсуждаемое жилье и к частному фонду. Согласно ст. 19 ЖК РФ к такому фонду могут быть отнесены, в частности, жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц. Однако дом не мог быть приватизирован коммерческой организацией. Он был предоставлен для проживания, и при этом жильцы на протяжении многих лет добросовестно исполняли обязанности по внесению всех необходимых платежей.

Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что между ОАО и проживающими в доме лицами фактически сложились отношения по социальному найму жилого помещения, регулируемому нормами гл. 8 ЖК РФ. Отсутствие письменного договора свидетельствует лишь о том, что наймодатель не позаботился о надлежащем оформлении правоотношений. Доказательствами сложившихся отношений могут служить имеющиеся у жильцов документы, подтверждающие оплату жилья.

Считаем, что проживающие в доме лица имеют право на приватизацию на основании Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 “О приватизации жилищного фонда. ” (далее – Закон). Это право они могут реализовать в том числе и путем обращения в суд, что следует из Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8.

Дав правовую оценку ситуации, можем теперь ответить на вопросы.

Согласно ст. 91 ЖК РФ выселение из жилого помещения без предоставления другого жилья допускается в случае, если наниматель и (или) совместно проживающие с ним члены его семьи используют такое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жильем, допуская его разрушение. При этом выселение осуществляется в судебном порядке.

Поскольку в данном случае ничего подобного не происходило, у общества отсутствуют основания для обращения в суд с иском о выселении.

Чтобы совершить сделку по отчуждению какого-либо имущества, лицо должно обладать правом собственности или иным вещным правом на отчуждаемое имущество.

Как было разъяснено выше, ОАО не могло приватизировать жилой дом, т.е. стать его собственником. Не может общество владеть им и на праве хозяйственного ведения. Таким правом в силу ст. 294 ГК РФ могут обладать только государственные или муниципальные предприятия, к которым ОАО не относится.

Без подтверждения законных оснований владения недвижимостью организация не сможет зарегистрировать свое право на нее. Отражение дома в балансе таким основанием не является.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” госрегистрация является единственным доказательством существования права. Не имея соответствующего свидетельства о праве на жилье, общество не сможет продать его кому-либо.

В данном случае числящийся на балансе жилой дом без подтверждения права собственности на него только обременяет коммерческую организацию и создает неопределенные отношения с жильцами, которые действительно имеют право на приватизацию. Поэтому в интересах ОАО как можно скорее оформить передачу данной недвижимости муниципалитету, соответствующие органы которого и будут заниматься решением проблемы приватизации дома его жильцами.

Фактическое наличие имущества: списание отсутствующего и легализация неучтенного имущества

Дмитрий Воронов, начальник отдела урегулирования разногласий
и ведения споров с органами власти АКГ «Интерком-Аудит»

Опубликовано в журнале “Расчет” №8, 2010

Всем известно, что если фирма продала, ликвидировала или передала другой организации объект основных средств, его стоимость нужно списать с баланса. Однако на практике иногда случается следующее, что основных средств уже давно нет, а в учете такие основные средства отражаются длительный период времени. В то же время бывают и обратные ситуации – организация длительное время пользуется основным средством, не подозревая, что оно по документам у нее не значится.

Настоящая статья посвящена тому, чтобы помочь бухгалтерам и финансистам разобраться в следующих вопросах: Каковы причины возникновения ошибок, связанных с неучтенными или отсутствующими основными средствами? Что делать с такими основными средствами? Какие последствия, в т.ч. налоговые, влечет выявление основных средств или их отсутствие и прочее?

Начнем рассмотрение проблемы с ее причин, и постараемся выявить в каких организаций чаще встречаются рассматриваемые нарушения.

В первую очередь, нарушение в виде учета на балансе отсутствующих основных средств встречается у организаций, которые проводят инвентаризацию лишь «для галочки» 1 . Процесс проведения инвентаризации очень трудоемкий и может длиться довольно долго. Некоторые бухгалтеры для экономии времени «оптимизируют» этот процесс следующим образом: бухгалтерская программа выдает перечень основных средств, а работники ответственные за проведение инвентаризации не сверяют фактическое наличие имущества с данными бухгалтерского учета, а просто проставляют свои подписи на документах. Иными словами, инвентаризация проводится работниками организации формально (только «на бумаге»). Со временем, когда фирма решает провести «настоящую» инвентаризацию, тогда и выявляется, что на самом деле некоторых объектов фактически на балансе то и нет.

Еще одним широко распространенным случаем, когда объект выбыл из пользования организации, но числится балансе, является забывчивость бухгалтера отразить проводки по выбытию. Особенно часто забывчивость можно встретить при осуществлении операций связанных с арендой имущества, например, когда арендатор арендовал помещение и производил неотделимые улучшения имущества, установил кондиционер, вентиляцию, поставил пожарную или охранную сигнализацию и прочее. Такие объекты учитываются у арендатора в составе основных средств лишь до момента прекращения договора аренды. Далее стоимость неотделимых улучшений компенсируется арендодателем, если по условиям договора это предусмотрено или относится для целей бухгалтерского учета на расходы арендатора (счет 91.2 «Прочие расходы»). В любом случае, данный объект основных средств выбывает из состава основных средств организации. После окончания срока аренды, а иногда и досрочно арендатор съезжает забывая оформить соответствующие документы по передаче неотделимых улучшений арендодателю. В результате чего фактически отсутствующие основные средства продолжают учитываться на балансе бывшего арендатора.

Возможно, у кого то возникнет вопрос, что страшного в том, что фактически отсутствующее имущество учитывается у организации, ведь организация с таких основных средств благополучно уплачивает налог на имущество в бюджет, так что бюджет не в обиде и налоговики не предъявят ни каких претензий. Позволю с этим не согласиться, т.к. проблема здесь заключается гораздо глубже.

Если бухгалтер не знает, что в учете организации числятся не существующие основные средства, то он продолжает начислять амортизацию. Учитывая, что большинство фирм ведет бухгалтерский учет автоматизировано, то программа автоматически производит начисление амортизации, и до момента обнаружения ошибки может скопиться довольно значительная сумма неправомерно начисленной амортизации.

В связи с чем, финансовые последствия для компании следующие – потеря денежных средств в виде налога на имущество, завышение расходов в виде излишне начисленной амортизации, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете. Это ведет к тому что отчетность организации будет не достоверной, а значит, собственники организации получат недостоверные данные, что в конечном счете отразится на занижении их чистой прибыли 2 , которую они могли бы распределить или получить в виде дивидендов.

Читать еще: Ж о 6

Кроме того, поскольку амортизация в целях налогового учета завышена, это приводит к занижению налога на прибыль, а вот за это представители налоговых органов уже могут привлечь организацию к налоговой ответственности по статье 122 НК РФ, доначислив налог на прибыль и соответствующие пени, по правилам статьи 75 НК РФ.

Как налоговый орган может выявить данный факт, ведь для этого надо видеть фактическое отсутствие имущества?

Исходя из практики можем сказать, что факт отсутствия числящегося на балансе имущества, как правило, налоговики обнаруживают при проведении выездной налоговой проверки когда они видят инвентарные карточки и не видят соответствующего имущества. Особенно часто данное нарушение выявляют:

в небольших компаниях, у которых все имущество «на виду»;
в организациях, у которых отсутствует крупное имущество (автомобили, недвижимость, бытовая техника и пр.);
у организаций арендаторов, осуществляющих капитальные вложения в арендованные объекты.

При выявлении проверяющими факта отсутствия имущества, они берут пояснения по данному факту у работников организации в рамках проведения допросов (статья 90 НК РФ), проводят осмотр (статья 92 НК РФ), составляют соответствующие протоколы и … доказательства налогового правонарушения готовы.

Теперь остановимся на обратной ситуации, когда организация фактически обладает имуществом, а в учете такое имущество отсутствует.

Наиболее часто такая проблема встречается у предприятий, наделенных имуществом государственными и муниципальными органами. К таким организациям, как правило, можно отнести государственные и муниципальные предприятия или юридические лица иных организационно-правовых форм, образованные основе таких ГУП или МУП, в результате реорганизаций указанных предприятий и пр.

В зону риска также попадают крупные акционерные предприятия, получившие имущество при приватизации имущества.

Например, организация получила здание и поставило его на учет. А в этом здании находится насосная станция, которая по документам не передавалась, в связи с чем на учет своевременно она не принята. Когда приходит время ремонтировать такой объект или производить ее реконструкцию, бухгалтер сталкивается с проблемой, что в бухгалтерском учете ремонтировать или улучшать просто нечего – насосная станция не учитывается на балансе организации. С аналогичной проблемой, сталкиваются в случае продажи имущества, когда по документам продать нечего.

Еще один случай (точнее обратную ситуацию), при котором появляется неучтенное имущество, мы рассмотрели выше. Он связан с отсутствием документального оформления операции на получение капитальных вложений (неотделимых улучшений) от арендатора после окончания договора аренды или при досрочном расторжении такого договора.

Что делать если вдруг обнаружилось имущество?

Разумеется провести инвентаризацию и оформить ее результаты в установленном порядке.

Имущество, выявленное при инвентаризации, следует оприходовать по рыночной стоимости на дату проведения инвентаризации (пп. «а» п. 28 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, утвержденного Приказом от 29.07.1998 № 34н).

Возникает резонный вопрос: с какого момента платить налог на имущество?

На первый взгляд кажется, что именно с даты проведения инвентаризации объекты основных средств включать в налоговую базу по налогу на имущество, ведь раньше основного средства не было, поэтому нет и оснований для начисления налога.

Однако, по мнению чиновников, изложенному в Письме Минфина РФ от 06.06.2008 № 03-03-06/4/42, такие основные средства подлежат налогообложению с начала налогового периода, в котором проводилась инвентаризация.

При этом, судебная практика не поддерживает позицию чиновников. Так, например, в ФАС Поволжского округа в Постановлении от 25.06.2008 № А65-15766/2007-СА2-9 отметил, что организация правомерно исчисляла налог на имущество после постановки на учет имущества, выявленного в ходе инвентаризации. Однако, данный вывод был сделан в отношении ситуации, когда имущество до момента его выявления не эксплуатировалось.

Заметим, что при проверке налоговики могут не воспользоваться предписаниями данными Минфином РФ, не учесть арбитражную практику, а пойти другим путем, доначислив налог на имущество за три года, обосновав это следующим.

Организация обязана уплачивать законно установленные налоги, в т.ч. налог на имущество. В соответствии со статьей 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество является движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (ПБУ 6/01). Следовательно, выявленное имущество признается основным средством, если оно отвечает следующим требованиям пункта 4 ПБУ 6/01:

объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Судебная практика по рассматриваемому вопросу не выявлена. Однако имеется схожая практика по вопросу, когда организация принимает на учет имущество на счет 07 или 08, но не переводит по тем или иным причинам его на счет 01 и не начисляет по данным объектам налог на имущество. В таких случаях, судьи подтверждают правомерность доначисления налога на имущество в том случае, когда имущество фактически отвечает всем признакам основных средств согласно пункту 4 ПБУ 6/01 и используется организацией, но в состав основных средств не переведено. В качестве примера можно привести Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.01.2007 N А33-10276/06-Ф02-7307/06.

В связи с изложенным инспектора могут попробовать доказать фактическое использование имущества путем проведения допросов сотрудников организации и привлечь организацию за совершение налогового правонарушения. Соответственно, если налоговая проверка проводилась за последние 3 года и нашлись свидетели, подтверждающие факт использования имущества организацией, или при проверке будут выявлены иные доказательства подтверждающие факт использования имущества в этот период, то доначислить налог на имущество могут за последние 3 года.

Выявить факт наличия и использования имущества не принятого к учету представители налогового органа могут при проведении мероприятий налогового контроля в рамках, как правило, выездной проверки.

Исходя из сказанного, при выявлении имущества организация должна принять следующее решение:

пересчитать налог на имущество (за периоды использования имущества в пределах трех лет или пересчитать только с начала года, в котором выявлено имущество, как предписывает Минфин);
не пересчитывать налог на имущество.

В случае если организация примет решение не пересчитывать налоговую базу, то необходимо быть готовым отстаивать свою правоту в суде.

Для избежания вышеизложенных налоговых рисков можно посоветовать читателям серьезнее относиться к проведению инвентаризации, своевременно производить фактическую сверку имущества с данными бухгалтерского учета, а не ограничиваться формальным («бумажным») оформлением результатов инвентаризации. При осуществлении капитальных вложений (неотделимых улучшений) в арендованное имущество, помнить о необходимости его передачи арендодателю по окончании срока аренды или при досрочном расторжении договора аренды, и отражать проводки по выбытию-получению такого имущества.

1 Напомним, что в соответствии с п. 2 ст. 12 Федерального закона «О бухгалтерском учете» № 129-ФЗ от 21.11.1996 г., проведение инвентаризации является обязательным перед составлением годовой бухгалтерской отчетности.

2 Поскольку завышены расходы на амортизацию и налог на имущество.

Что значит на балансе предприятия числится

На балансе — не значит в собственности

Можно предположить, что общество создано на базе государственного предприятия, от которого дом и был получен «по наследству».

Статьей 9 Закона РФ от 24.12.1992 N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» было установлено, что при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), должен быть передан в полное хозяйственное ведение или оперативное управление их правопреемников (если они определены), иных юридических лиц либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе на приватизацию жилья.

———————————
Утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием Жилищного кодекса РФ.

Необходимо также учитывать, что из Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности…» следует, что объекты жилищного фонда независимо от того, на чьем балансе находятся, подлежат передаче в муниципальную собственность.

Приватизация жилья юридическими лицами не допускалась и не допускается. Это следует из ранее действовавших Закона РФ от 03.07.1991 N 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий…», Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества…» и ныне действующего Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В Постановлении Правительства РФ от 17.09.2001 N 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 — 2010 годы», в частности, указывается на необходимость проведения инвентаризации жилых домов и жилых помещений, переданных в процессе приватизации в нарушение действующего законодательства организациям частной формы собственности, и утверждения порядка их передачи в соответствующий жилищный фонд.

С учетом вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

— при приватизации государственного предприятия жилой дом мог быть передан созданной коммерческой организации только на праве хозяйственного ведения;

— в дальнейшем жилье следовало передать в муниципальную собственность;

— если такая передача еще не осуществлена, то в настоящее время организация владеет домом незаконно.

А теперь попытаемся дать характеристику отношениям, сложившимся между ОАО и жильцами.

Читать еще: Можно ли забрать исковое заявление из суда

Прежде всего отметим, что действующее законодательство не знает такого понятия, как «ведомственный жилфонд». Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) к прочим фондам относит специализированный жилищный фонд. Статья 92 Кодекса устанавливает, что к жилым помещениям такого фонда относятся, в частности, служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях.

Считаем, что проживающие в доме лица имеют право на приватизацию на основании Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда…» (далее — Закон). Это право они могут реализовать в том числе и путем обращения в суд, что следует из Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 N 8.

Дав правовую оценку ситуации, можем теперь ответить на вопросы.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» госрегистрация является единственным доказательством существования права. Не имея соответствующего свидетельства о праве на жилье, общество не сможет продать его кому-либо.

Оба слова имеют право на существование. Отличаются они вопросами и написанием.

Материальные внеоборотные активы в балансе предприятия

Все организации должны вести учет активов. У любого предприятия имеются активы, которые часто используются в коммерческой деятельности, но остаются в неизменном виде. Процесс их учета иногда вызывает массу трудностей.

Определение

Материальные внеоборотные активы в балансе – это разновидность имущества, которое числится за организацией и используется ей для реализации задач. Такие активы привлекаются для получения прибыли в течение длительного периода времени (более 1 года).

Материальные внеоборотные активы – это выраженная в денежной форме стоимость имущества и обязательств организации. Все они полностью или частично используются в процессе создания продукции и переносят свою стоимость на готовый продукт.

Коэффициент материализации показывает степень обеспеченности организации ОС: Кма = AI/A, где AI — стоимость МНА (малоценные необоротные активы) в балансе; A — итог баланса. Имущество организации характеризуется по таким параметрам: 1. Цель приобретения. 2. Срок использования. 3. Форма активов.

На его объем влияют:

внешние факторы: ситуация в стране, конъюнктура рынка, инфляция, уровень госрегулирования экономики, законодательная база, доступность кредитов;
внутренние факторы: товарооборот, условия поставок, организация работы.

Удовлетворяют потребность предприятия в материальных ресурсах.
Используются для своевременных расчетов с контрагентами в полном объеме.
Обеспечивают эффективность использования средств.

Законодательное регулирование

На государственном уровне разработан целый ряд НПД которые регулируют процесс учета активов. В частности, в ФЗ № 208 детально описана структура капитала (ст.

25), минимальные требования к его размеру (ст. 26), процесс изменения размера капитала (ст. 26-30), а также вопросы защиты прав кредитора и эмиссии ценных бумаг (ст.

Нормы данного ФЗ распространяются только на ОАО. У ЗАО и организаций других форм собственности имеются свои правила учета. В частности в ФЗ № 402 детально описано, как следует учитывать материальные внеоборотные активы и обязательства организации.

Классификация

Процесс учета активов отражается в законодательных актах. Для верной трактовки правил нужно сперва ознакомиться со специальными терминами.

Недвижимость на балансе организации: особенности учета

“Бухгалтерский учет”, 2006, N 21

Продолжаем публикацию статей об учете объектов недвижимости. Рассмотрим, как начислять амортизацию по объектам недвижимости и отражать в учете затраты на их ремонт.

Особенности учета амортизации недвижимости

Стоимость объектов недвижимости, находящихся в организации на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления (включая объекты недвижимости, переданные в аренду, безвозмездное пользование, доверительное управление), погашается посредством начисления амортизации.

Примечание. Исключение составляют:

земельные участки;
объекты природопользования;
объекты недвижимости некоммерческих организаций;
объекты недвижимости, относящиеся по законодательству к мобилизационному резерву.

Начисление амортизации должно производиться независимо от результатов деятельности организации в отчетном периоде и варианта признания в бухгалтерском учете приобретенной (созданной) недвижимости.

Указанное правило распространяется также на объекты недвижимости, право собственности на которые не зарегистрировано в едином государственном реестре, но при этом фактически эксплуатируемые организацией.

С 1 января 2006 г. по объектам жилого фонда, учитываемым в составе доходных вложений в материальные ценности (счет 03), необходимо начислять амортизацию в общеустановленном порядке. При этом если указанные объекты были приобретены и приняты к учету до 01.01.2006, то по ним следует продолжать начислять износ (Письмо Минфина России от 07.06.2006 N 03-06-01-04/129).

В соответствии с п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемым, можно начислять амортизацию. Она начисляется в общем порядке, т.е. с 1-го числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. При принятии этих объектов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств после государственной регистрации производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации.

Примечание. Аналогичная норма содержится в действующем до настоящего времени Положении о порядке начисления амортизационных отчислений по основным фондам в народном хозяйстве (утв. Госпланом СССР, Минфином СССР, Госбанком СССР, Госкомцен СССР, Госкомстатом СССР и Госстроем СССР 29.12.1990 N ВГ-21-Д/144/17-24/4-73).

Основанием для начисления суммы амортизации является справка о стоимости указанных объектов (их частей) в составе капитальных вложений (счет 08 “Вложения во внеоборотные активы”, субсчет “Объекты недвижимости, по которым не зарегистрированы права собственности”).

Учет операций по ремонту недвижимости

Ремонт объектов недвижимости проводится с целью сохранения и поддержания их эксплуатационных свойств в рабочем состоянии, предупреждения их преждевременного износа, а также частичного восстановления утраченных в процессе эксплуатации качеств. Все виды ремонта (текущий, средний, капитальный) должны проводиться в соответствии с графиком и сметой.

По способу организации различают ремонтные работы, проводимые силами сторонних специализированных организаций (подрядный способ), и работы, выполняемые силами структурных подразделений самой организации (хозяйственный способ). Обращаем внимание, что в первом случае в основе взаимоотношений между заказчиком и исполнителем лежит договор на выполнение ремонтных работ, не относящийся к подрядным сделкам. Вместе с тем при выполнении капитального ремонта зданий и помещений стороны вправе заключить договор строительного подряда (п. 2 ст. 740 ГК РФ).

Затраты, производимые при ремонте производственных объектов недвижимости, отражаются в бухгалтерском учете как расходы по обычным видам деятельности, а в случае осуществления ремонта объектов непроизводственного назначения – в качестве операционных расходов. Основанием бухгалтерских записей являются документы по учету операций отпуска (расхода) материальных ценностей, начисления оплаты труда, задолженности поставщикам за выполненные работы по ремонту и других расходов.

Возможны следующие варианты учета хозяйственных операций, связанных с ремонтом объектов недвижимости:

включение фактических затрат на ремонт в состав текущих расходов по мере выполнения ремонтных работ;
образование ремонтного резерва в целях равномерного включения затрат на проведение ремонта в состав текущих расходов;
создание ремонтного фонда для проведения в течение ряда лет особо сложных ремонтов;
первоначальное отражение фактических затрат на проведение ремонта в качестве расходов будущих периодов с последующим их списанием на текущие расходы.

Читать еще: Как оплачиваются новогодние

Конкретный вариант признания расходов на ремонт недвижимости организация утверждает в своей учетной политике.

Примечание. Во всех случаях с целью обеспечения контроля за своевременностью выполнения ремонтных работ инвентарные карточки по ремонтируемым объектам недвижимости рекомендуется переставлять в группу “Объекты недвижимости в ремонте”.

Вариант 1: фактические затраты на ремонт включаются в состав текущих расходов по мере выполнения ремонтных работ.

В этом случае отражение фактических затрат производится на основании соответствующих первичных документов по учету операций отпуска (расхода) материальных ценностей, начисления оплаты труда, задолженности поставщикам за выполненные ремонтные работы и др.

При этом затраты на проведение текущего и среднего ремонта принимаются к учету по мере выполнения работ, что обуславливает записи:

Д-т сч. 25 “Общепроизводственные расходы”, 26 “Общехозяйственные расходы”, 44 “Расходы на продажу”, 91 “Прочие расходы и доходы”, субсч. 2 “Прочие расходы”,

К-т сч. 10 “Материалы”, 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками”, 70 “Расчеты с персоналом по оплате труда” и др.

отражены фактические затраты, связанные с текущим и средним ремонтом недвижимости;

Д-т сч. 19 “Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям”, субсч. “НДС по приобретенным работам и услугам”,

К-т сч. 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками”

отражен НДС по ремонтным работам, выполненным подрядчиком;

Д-т сч. 68 “Расчеты по налогам и сборам”, субсч. “Расчеты с бюджетом по НДС”,

К-т сч. 19 “Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям”, субсч. “НДС по приобретенным работам и услугам”

принята к вычету сумма НДС, относящегося к выполненным подрядным работам производственного характера;

Д-т сч. 91 “Прочие доходы и расходы”, субсч. 2 “Прочие расходы”,

списана сумма НДС, относящегося к выполненным подрядным работам непроизводственного характера;

Д-т сч. 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками”,

К-т сч. 51 “Расчетные счета” и др.

оплачены подрядные работы.

Примечание. Фактические затраты, связанные с проведением капитального ремонта, целесообразно предварительно учитывать на счете 23 “Вспомогательные производства”. Это обусловлено тем, что не всегда можно провести четкую грань между капитальным ремонтом и реконструкцией и, как следствие, выбрать правильное направление списания возникших затрат.

К капитальному ремонту зданий и сооружений согласно п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004 (утв. Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1) должны относиться работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с физическим их износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.

Под реконструкцией объекта недвижимости понимаются следующие мероприятия:

расширение отдельных зданий и сооружений основного, подсобного и обслуживающего назначения в случаях, когда новое высокопроизводительное и более совершенное по техническим показателям оборудование не может быть размещено в существующих зданиях;
строительство новых и расширение существующих цехов подсобного и обслуживающего назначения;
строительство на территории действующего предприятия новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых, дальнейшая эксплуатация которых по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной.

Имеется возможность квалифицировать затраты организации как расходы на капитальный ремонт, при условии отсутствия изменений основных технико-экономических показателей объекта недвижимости (что должно определенно следовать из сметно-технической документации). На это указывает существующая арбитражная практика (например, Постановление ФАС Московского округа от 28.01.2002 N КА-А40/7-02).

Затраты по капитальному ремонту списываются со счета 23 “Вспомогательные производства” на увеличение текущих расходов на дату его окончания. При этом факт окончания капитального ремонта, выполненного хозяйственным способом, оформляется актом приемки-сдачи отремонтированных, реконструированных и модернизированных объектов (ф. N ОС-3).

Если после восстановления объекта недвижимости улучшились (повысились) ранее принятые нормативные показатели его функционирования (срок полезного использования и т.п.) или изменились его технико-экономические показатели (количество, площадь помещений и т.д.), то соответствующие затраты должны быть направлены со счета 23 на увеличение первоначальной стоимости объекта недвижимости, т.е. в дебет счета 01 “Основные средства” или 03 “Доходные вложения в материальные ценности” (пример 1).

Пример 1. Организация в июне 2006 г. начала выполнять подрядным способом капитальный ремонт здания сборочного цеха. Согласно заключенному договору подряда сметная стоимость ремонта составляет 1 180 000 руб. (в том числе НДС 180 000 руб.), перед началом работ подрядчику выплачивается аванс в размере 50%, окончательный расчет производится после приемки-сдачи выполненных работ.

Ремонтные работы выполнены в ноябре 2006 г. и в том же месяце приняты заказчиком. Прочие расходы заказчика, обусловленные выполнением капитального ремонта, составили 236 000 руб. (в том числе НДС 36 000 руб.).

Приведенные операции обусловят следующие записи (табл. 1).

Учет операций по выполнению капитального ремонта подрядным способом (фактические затраты по мере выполнения работ включаются в состав текущих расходов)

Вариант 2: в целях равномерного включения затрат в состав текущих расходов формируется резерв на проведение ремонта.

Если учетная политика предусматривает этот вариант учета затрат, то в расходы отчетного периода ежемесячно будет включаться сумма, определяемая как 1/12 годовой сметной стоимости ремонта.

В бухгалтерском учете операции, связанные с созданием ремонтного резерва, отражаются по дебету счетов учета затрат на производство (расходов на продажу, операционных расходов) в корреспонденции с кредитом счета 96 “Резервы предстоящих расходов”, субсчет “Ремонтный резерв”. По мере выполнения ремонтных работ фактические затраты на ремонт следует списывать за счет средств резерва по дебету счета 96 в корреспонденции со счетами учета их источников – 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками”, 10 “Материалы”, 70 “Расчеты с персоналом по оплате труда” и др.

По общему правилу излишне образованный резерв (в сравнении с фактическими расходами) сторнируется в конце отчетного года. Однако если окончание ремонтных работ произойдет в следующем отчетном году, остаток ремонтного резерва можно не сторнировать. После окончания указанных ремонтных работ излишне начисленную сумму резерва следует перенести на счет прибылей и убытков в качестве внереализационного дохода (п. 69 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (пример 2)).

Пример 2. Организация планирует в конце 2006 г. провести хозяйственным способом текущий ремонт склада готовой продукции. Сметная стоимость ремонта составляет 300 000 руб. Ремонтные работы проведены в октябре – ноябре 2006 г. При этом фактические расходы на ремонт составили 290 000 руб.

Операции по созданию, использованию и ликвидации ремонтного резерва приведены в табл. 2.

Является ли недвижимое имущество, стоящее на балансе ООО, собственностью учредителей?

у ООО на балансе находится 4 объекта недвижимости. ООО получало разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию. Свидетельства о регистрации права собственности тоже выдавались на имя ООО. Является ли это имущество собственностью учредителей этого ООО ?

Согласно п. 2 ст. 2 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО) общество имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе.

Сказанное означает, что учредители (участники) не сохраняют право собственности на имущество, переданное обществу в качестве вклада в уставный капитал. Право собственности на это имущество приобретает общество.

Консультация юриста бесплатно

В соответствии со ст. 48 ГК РФ

Понятие юридического лица

1. Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
2. Юридическое лицо должно быть зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в одной из организационно-правовых форм, предусмотренных настоящим Кодексом.
3. К юридическим лицам, на имущество которых их учредители имеют вещные права, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, а также учреждения.
К юридическим лицам, в отношении которых их участники имеют корпоративные права, относятся корпоративные организации.
4. Правовое положение Центрального банка Российской Федерации (Банка России) определяется Конституцией Российской Федерации и законом о Центральном банке Российской Федерации.

Таким образом Все имущество ООО принадлежит обществу, а не учредителям. Но при ликвидации ООО недвижимое имущества может быть передано учредителям

Здравствуйте. В соответствии с положениями ст. 7 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» учредители ООО становятся его участниками.
Имущество является собственностью общества, однако в случае, если сделка по распоряжению имуществом является крупной (ст. 46 ФЗ «Об ООО») или если уставом общества предусмотрено, что сделка по распоряжению данным имуществом требует решения о согласии на ее совершение общего собрания участников общества (подп. 13 ч. 2 ст. 33 ФЗ «Об ООО»), сделка по распоряжению имуществом может быть совершена только при наличии решения общего собрания общества о согласии на совершении сделки.
В иных случаях сделка по распоряжению имуществом может быть совершена единоличным исполнительным органом общества.
Если вам понадобится дополнительная консультация, обращайтесь к юристам нашей компании.

На балансе не значит в собственности

На балансе — не значит в собственности

Фактическое наличие имущества: списание отсутствующего и легализация неучтенного имущества

Что значит на балансе предприятия числится

На балансе — не значит в собственности

Материальные внеоборотные активы в балансе предприятия

Определение

Законодательное регулирование

Классификация

Недвижимость на балансе организации: особенности учета

Особенности учета амортизации недвижимости

Учет операций по ремонту недвижимости

Учет операций по выполнению капитального ремонта подрядным способом (фактические затраты по мере выполнения работ включаются в состав текущих расходов)

Является ли недвижимое имущество, стоящее на балансе ООО, собственностью учредителей?

Консультация юриста бесплатно

Похожие вопросы