Как считать аренду помещения

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

Если у владельца недвижимости имеется возможность получить доход, используя для аренды собственное помещение, первый же вопрос, волнующий его, связан с правильностью расчета арендной платы.

Если цена будет крайне завышена – спроса попросту не будет, арендаторы будут обходить стороной. В свою очередь, заниженная цена — повод для излишней подозрительности и беспокойства потенциальных арендаторов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что такое арендная плата

Подобный вопрос относят к наиболее главным в такой процедуре, как заключение арендного соглашения. Если в документе, которым во временное пользование предоставляется нежилое помещение, не обозначается сумма, то его вполне могут признать в дальнейшем недействительным.

Если появляется надобность, схема расчета может быть изменена, однако, на это требуется обоюдное согласие каждой стороны.

На объем цены могут повлиять следующие факторы:

Размещение нежилого помещения;
Его техническое состояние;
Уровень изношенности помещения;
Вид материалов, используемых при постройке объекта;
Назначение строения (здания);
Видовая принадлежность сдаваемого помещения.

Это далеко не весь список факторов, которые могут, так или иначе, учитываться при расчетах оплаты за аренду помещения. Учитываться должны расчеты по каждому расположенному в здании помещению.

Что входит в плату?

В расчет платы за аренду следует включить еще и сумму по использованию земельного участка, на территории которого размещено сдаваемое помещение или прилегающей к объекту земли. Этот вариант может быть исключен, если в документе прямо обозначено отсутствие необходимости такой платы.

Законодательно предусматривается отдельная норма, позволяющая производить оплату по двум объектам недвижимости раздельно.

Расчет ставки по плате за аренду помещения производится на 1 кв. метр нежилой площади. Однако если стороны желают, в качестве расчетной можно использовать и другую единицу. При долгосрочном соглашении, применяют годовую ставку.

Показатели годовых ставок, в зависимости от района и населенного пункта государства, могут отличаться. Но в такую ставку ни в коем случае не могут быть включены счета по ремонтным работам и оплате потребленных коммунальных услуг.

Плата за использование нежилого помещения складывается из двух разных величин. Одна из них – затратная. Она подразумевает затраты, которые несет арендатор, рассчитываемые с учетом затрат по содержанию здания (кроме затрат на ремонт).

Другая – доходная. Она затрагивает прямую прибыль, получаемую собственником недвижимости при передаче здания в аренду.

Рассчитывая плату за использование объекта недвижимости, нет разницы, какую именно деятельность будет вести арендатор. Этот факт не может влиять каким-либо образом на размер оплаты.

Договор аренды нежилой площади в помещении.

Как составить договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами, читайте тут.

Расчет стоимости арендной платы нежилого помещения

Объем платы за аренду помещения нежилого типа (арендный платеж), формируется с использование указанной далее формулы:

Пд. = Аим. + Азем.

Пд. – плата, вносимая по условиям договора за пользование объектом;

Аим. – оплата за аренду имущества;

Азем. – аренда земельного участка, в пределах которого размещено арендуемое имущество (устанавливается, исходя из Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории города).

Аим. = Бап. x Киз. x Км. x Кт. x Кд. x Кз. x Кнж. x Кс. x S

обозначения в формуле:

Бап. – базовая ставка за аренду нежилого помещения (за год, в рублях, за один квадратный метр);

S – величина площади конкретного помещения с обозначением его характеристик. Объем платы за аренду помещения в течение годового периода определяется как суммарная величина оплат по аренде каждого помещения, исчисляемая по обозначенной выше формуле;

Кз – это коэффициент, который учитывает определенную территорию, зону, район размещения арендуемого нежилого помещения (отдельного здания). Обычно утверждается Советом депутатов в виде отдельного решения;
Кт – отдельный коэффициент, обозначаемый, исходя из типа арендуемого строения:

по складским и производственным (отапливаемым) – это 0,5;
по складским/производственным (неотапливаемым) – берется 0,3;
по прочим – используется 1.0.

Кнж – следующий коэффициент, учитывающий качество арендуемой недвижимости.

Кнж = К3.1 + К3.2 + К3.3 + К3.4

Из указанной формулы:

К3.1 – это расположение нежилого помещения:

по отдельно размещенному строению (помещению в нем) – берут 0,54;
по надземной встроенно-пристроенной части здания – применяют 0,32;
в отношении чердачных помещений – 0,26;
если помещение полуподвальное, то 0,22;
по отношению к подвальным помещениям – 0,19.

К3.2 – уровень технического обустройства:

если имеется канализация, водопровод, центральное отопление и горячая вода – 0,27;
при наличии водопровода, центрального отопления и канализации – 0,16;
когда имеется только канализация и водопровод – 0,10;
другие – 0,05.

К3.3 – использование территории, прилегающей к объекту:

при наличии огражденной прилегающей территории — 0,27;
когда присутствует территория без ограждения – 0,16;
если прилегающий участок использовать нельзя – 0,10.

Примечание. В случае превышения площади прилегающего участка 100 кв. м, для определения арендного платежа применяется доп. соглашение, которое относится к части оформленного договора, и не может рассматриваться отдельно от него.

К3.4 – показатель высоты потолков в арендуемом помещении (средний по помещениям, сдаваемым в аренду):

более 3 (трех) метров – 0,07;
в пределах от 2,6 до 3 (трех) метров – 0,04;
меньше 2,6 метров – 0,02.

Кд – коэффициент, используемый с учетом вида деятельности:

по игорному бизнесу, биржевой и банковской деятельности – 3;
по нотариальной и страховой деятельности, частной охране, административной деятельности управления, посреднической деятельности – 2,5;
по платным автомобильным стоянкам, аптекам, ресторанам, барам и кафе, реализующим алкоголь с содержанием спиртовой составляющей более 13 о – 2;
по складам, торговле (оптовой и розничной), строительству, адвокатской и прочей юридической деятельности — 1,5;
по проектированию, производству, транспорту, научно-исследовательской деятельности, ремонту техники (аудио-, видео-) и прочей деятельности, которая не вошла в данный список – 1;
по общественному питанию, строительству, медицине, услугам электросвязи, ремонту и эксплуатации жилого фонда – 0,6;
по спортивным организациям, специальным магазинам по продаже молочных и хлебобулочных продуктов, продуктов для детей, учреждениям культуры, реализации печатных изданий, образовательным учреждениям, имеющим лицензию на право заниматься соответствующей деятельностью, производству продуктов питания (из группы первой необходимости), товаров и предоставлению услуг для инвалидов – 0,25;
по общественным организациям (не занимающимся предпринимательской деятельностью), подростковым и детским клубам и объединениям, которые организуют досуг подростков и детей, и не ведут деятельность, связанную с предпринимательством, предприятиям, выполняющим кап. ремонт, занимающихся реконструкцией зданий (сооружений), памятникам культуры и истории (на срок выполнения работ согласно утвержденному проекту), учреждениям (организациям) инвалидов, услугам федеральной почтовой связи, военному комиссариату, правоохранительным органам – 0,1;
по муниципальным учреждениям и предприятиям (унитарным), суду – 0.

Кс – коэффициент, который принимает в расчет передачу имущества в субаренду:

для площадей, которые не подлежат передаче их в субаренду третьим лицам – 1;
для площадей, сдаваемых в субаренду – 3.

Объем арендных платежей за год по нежилому помещению устанавливается как суммарная величина платежей по каждому из помещений, определенных по указанной выше формуле.

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Определение арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в государственной собственности

Указ Президента Республики Беларусь

от 30 сентября 2002 г. № 495

Указ Президента Республики Беларусь

от 23 октября 2009 г. № 518

Арендуемая площадь – площадь общественных, административных и переоборудованных производственных помещений, сдаваемая в аренду, размер которой определяется умножением нормируемой площади на коэффициент перевода. Если коэффициент перевода превышает 1,5, для расчета арендуемой площади используется коэффициент 1,5. При сдаче в аренду здания, сооружения одному арендатору для расчета арендуемой площади используется коэффициент перевода без ограничений

Арендуемая площадь – площадь недвижимого имущества, сдаваемая в аренду, размер которой определяется по техническому паспорту, а при отсутствии возможности определения по техническому паспорту – путем обмера помещений комиссией, создаваемой арендодателем

В Указе № 518 арендуемая площадь определяется по техническому паспорту или путем обмера без применения коэффициента перевода. Данное нововведение устанавливает обязанность арендатора уплачивать арендную плату за фактически арендуемую площадь, что снижает размер арендных платежей.

Базовая ставка – стоимость аренды одного квадратного метра арендуемой площади общественных, административных и переоборудованных производственных помещений в месяц, дифференцированная согласно целевому использованию помещений (непроизводственное, смешанное, производственное) и их месторасположению

Базовая ставка – стоимость аренды одного квадратного метра арендуемой площади недвижимого имущества в месяц

В Указе № 518 отсутствует дифференциация базовых ставок по целевому использованию арендуемых площадей, что значительно упрощает порядок расчета арендной платы.

Ставка арендной платы – стоимость аренды одного квадратного метра арендуемой площади общественных, административных и переоборудованных производственных помещений в месяц, рассчитанная исходя из базовой ставки с применением коэффициентов, предусмотренных Положением № 495

Ставка арендной платы – стоимость аренды одного квадратного метра арендуемой площади недвижимого имущества в месяц, рассчитанная исходя из базовой ставки с применением коэффициентов, предусмотренных Положением № 518

Арендная плата за общественные, административные и переоборудованные производственные помещения устанавливается в евро и вносится:

3.1. резидентами Республики Беларусь в белорусских рублях по курсу Национального банка, установленному к евро на день оплаты;

3.2. нерезидентами Республики Беларусь в одной из иностранных свободно конвертируемых валют или российских рублях (по соглашению сторон), если в соответствии с международными договорами, действующими для Республики Беларусь, не предусмотрен иной порядок расчетов

Арендная плата вносится в белорусских рублях исходя из размера базовой величины, установленной на день оплаты

Ставка арендной платы согласно Указу № 518 рассчитывается в белорусских рублях, а не в евро. Привязка к базовой ставке, выраженной в белорусских рублях, позволяет организациям-арендаторам стабилизировать выплаты, т.к. уплачиваемая сумма не будет зависеть от колебания курса валют.

Ставка арендной платы за один квадратный метр арендуемой площади определяется путем умножения базовой ставки арендной платы на коэффициенты, предусмотренные Положением № 495. При наличии оснований для применения нескольких коэффициентов к базовой ставке применяются все соответствующие коэффициенты, предусмотренные п. 10 настоящего Положения

Читать еще: Код таможенного органа в гтд сколько цифр

Ставка арендной платы определяется путем умножения базовой ставки на коэффициенты, предусмотренные Положением № 518. При наличии оснований для применения нескольких коэффициентов к базовой ставке применяются все соответствующие коэффициенты, предусмотренные в п. 9 настоящего Положения

При расчете ставки арендной платы к базовой ставке арендной платы применяются следующие коэффициенты:

0,6-1,0 – коэффициенты месторасположения зданий, сооружений, которые устанавливаются облисполкомами и Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения этих зданий, сооружений в пределах населенного пункта;

коэффициенты комфортности, имеющие следующие значения:

0,75 – для помещений без естественного освещения;

0,75 – для подвальных помещений

При расчете ставки арендной платы к базовой ставке применяются коэффициенты:

0,6-1, устанавливаемые облисполкомом или Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения зданий, сооружений в пределах населенного пункта;

от 0,5 до 3 включительно, устанавливаемые по соглашению между арендатором и арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, если такое согласование предусмотрено законодательством

Согласно Положению № 518 при определении арендной платы не учитывается коэффициент комфортности. В то же время вводится коэффициент, который устанавливается по соглашению между арендатором и арендодателем.

Введение данного коэффициента негативно скажется на сроках и условиях заключения договоров аренды по следующим причинам:

во-первых, до заключения договора потенциальный арендатор не будет знать окончательную сумму арендных платежей, т.к. если данный коэффициент будет установлен арендодателем ранее, то это не будет являться соглашением сторон;

Повышающие и понижающие коэффициенты, установленные решениями Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений,

производственных площадей и других объектов государственной собственности для отдельных категорий арендаторов, видов деятельности, осуществляемых на арендуемых площадях, а также для отдельных общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, а в пределах полномочий, предоставленных указанной комиссией, – решениями облисполкомов, Минского горисполкома и комиссии по арендным отношениям Управления делами Президента Республики Беларусь

Дополнительные понижающие или повышающие коэффициенты устанавливаются по решению Президента Республики Беларусь по обоснованным предложениям Совета

Министров Республики Беларусь, Национального банка, Администрации Президента Республики Беларусь, Управления делами Президента Республики Беларусь, Национальной академии наук Беларуси, облисполкомов и Минского горисполкома

Упраздняется Республиканская комиссия по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности. Повышающие и понижающие коэффициенты устанавливаются только решением Президента Республики Беларусь. Это позволит значительно сократить количество вносимых в нормативную базу изменений, т.к. в настоящее время повышающие и понижающие коэффициенты изменяются ежемесячно в соответствии с Протоколами заседания Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности.

Далее приведем сравнительный анализ повышающих и понижающих коэффициентов.

Коэффициент

Установленные Указом № 495

Установленные Указом № 518

за площади, арендуемые:

индивидуальными предпринимателями и организациями при числе работающих инвалидов на арендуемых площадях 50 % и более от среднесписочной численности работающих;

индивидуальными предпринимателями и организациями при числе работающих инвалидов на арендуемых площадях 50 % и более от среднесписочной численности работающих на арендуемых площадях;

творческими союзами для размещения мастерских, галерей, выставочных залов, студий, лабораторий, до 100 м 2 нормируемой площади. Площадь, превышающая 100 м 2 , оплачивается без применения понижающего коэффициента;

творческими союзами, их организационными структурами с правами юридического лица для размещения мастерских, галерей, выставочных залов, студий, лабораторий, до 100 м 2 включительно. Площадь, превышающая 100 м 2 , оплачивается без применения понижающего коэффициента;

некоммерческими организациями, созданными в целях осуществления гуманитарной деятельности на территории Республики Беларусь, до 75 м 2 арендуемой площади. Площадь, превышающая 75 м 2 , оплачивается без применения понижающего коэффициента;

общественными организациями (объединениями), объединениями юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей (ассоциациями и союзами) в соответствии с перечнем, утверждаемым Советом Министров Республики Беларусь по согласованию с Президентом Республики Беларусь;

государственными театрально-зрелищными организациями (объединениями), осуществляющими культурную деятельность и получающими субсидии и дотации из бюджета более 50 % от общих доходов;

некоммерческими организациями, не осуществляющими предпринимательскую деятельность, для организации детских и юношеских спортивных секций и групп, детских театров, студий, танцевальных, литературно-художественных коллективов;

редакциями государственных газет и журналов, получающими субсидии из бюджета на покрытие убытков от реализации газет и журналов по ценам ниже себестоимости;

редакциями государственных газет и журналов, получающими субсидии из бюджета на покрытие убытков от реализации газет и журналов по ценам ниже их себестоимости;

юридическими лицами, осуществляющими реализацию населению лекарственных средств, изделий медицинского назначения и медицинской техники на льготных условиях, для размещения аптек, аптечных складов в сельской местности, в т.ч. в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения;

государственными организациями связи в сельской местности, в т.ч. в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения

государственными организациями связи в сельской местности, в т.ч. в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения;

коллегиями адвокатов, осуществляющими адвокатскую деятельность в составе юридических консультаций или в иных организационных формах, оказывающими в соответствии с актами законодательства бесплатную юридическую помощь физическим лицам за счет собственных средств и обеспечивающими участие адвокатов в дознании, предварительном следствии и в судебном разбирательстве по назначению органа, ведущего уголовный процесс;

государственными юридическими лицами, за исключением бюджетных организаций, при условии, что доля доходов от предпринимательской деятельности составляет менее 50 % бюджетного финансирования, поступившего на их счета в предшествующем году;

организациями, осуществляющими деятельность в сфере геодезии, картографии и землеустройства за счет средств бюджета и (или) государственную регистрацию и техническую инвентаризацию недвижимого имущества и иные работы (услуги) по осуществлению административных процедур в отношении недвижимого имущества

за площади, не используемые в течение последних двух лет по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества, если согласование сдачи в аренду недвижимого имущества предусмотрено законодательством;

юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями для организации бытового обслуживания населения в сельской местности, в т. ч. в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения;

юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями для организации:

услуг по химической чистке и крашению;

услуг по ремонту и пошиву обуви;

услуг по ремонту и пошиву швейных, меховых и кожаных изделий, головных уборов и изделий текстильной галантереи;

услуг по ремонту, пошиву и вязанию трикотажных изделий;

услуг проката, за исключением проката аудио- и видеокассет, компакт-дисков, свадебной и вечерней одежды и аксессуаров к ней, транспортных средств и принадлежностей к ним;

услуг по ремонту и техническому обслуживанию бытовой радиоэлектронной аппаратуры, бытовых машин и приборов;

услуг по ремонту кожгалантереи и зонтов;

В Указе № 518 предусмотрено применение понижающих коэффициентов только при осуществлении некоторых видов услуг, а не всех, как это было ранее. При осуществлении таких видов услуг, как ритуальные, изготовление мебели по индивидуальным заказам населения, дверей и иных, не указанных в перечне, основания для применения понижающих коэффициентов отсутствуют.

юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями для организации объектов общественного питания с торговой наценкой не выше 70 %;

юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями для организации розничной торговли в сельской местности, в т.ч. в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения

юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями для осуществления розничной торговли в сельской местности, в т.ч. в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения;

юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями при осуществлении деятельности по производству товаров, выполнению работ, оказанию услуг в сельских населенных пунктах, поселках городского типа и городах районного подчинения

Арендная ставка

Арендная ставка – величина, рассчитанная исходя из базовой ставки с учетом коэффициентов в зависимости от категории пользователей, территориальной принадлежности, иных свойств арендуемого имущества. Начисляется, как правило, за месяц, хотя могут применяться и другие механизмы расчета (например – почасовая).

В Республике Беларусь крупнейшим арендодателем является государство, непосредственно или в лице административных единиц, и подконтрольные государству организации.

Потому именно система аренды с участием государства «задает тон», прямо или косвенно влияет на такого рода взаимоотношения в целом.

Отношения аренды определяет, в первую очередь, Указ Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150. Другие нормативные акты разъясняют и дополняют его.

В Указе даны следующие основные понятия:

Объекты аренды – капитальные строения, здания, сооружения, машино-места, их части (в т.ч. на рынках и в торговых домах) находящиеся в собственности государственных организаций Республики Беларусь, административно-территориальных единиц и организаций с долей собственности государства более 50 процентов имущества.

Арендуемая площадь, территория в помещении либо другом сооружении, передающаяся пользователю по договору, указанная в техническом паспорте объекта или определяемая путем обмера назначенной арендодателем комиссией

Базовая арендная ставка – отправная величина для расчета стоимости квадратного метра арендуемой площади в месяц. С 1 апреля 2015 года решением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2015 г. № 231, она равняется 120 тысячам белорусских рублей.

Последующие изменения арендной величины отражены в таблице.

Арендная плата – произведение арендной ставки на занимаемую площадь.

Из Положения, утвержденного Указом №150, происходит следующая формула расчета арендной ставки:

Арендная ставка = Базовая ставка для населенных пунктов. х Коэффициент местонахождения. х Коэффициент спроса от 0,5 до 3 (определяется соглашением сторон) х Коэффициент цели использования имущества х Дополнительный коэффициент.

Стоит заметить, что коэффициенты в настоящей формуле перемножаются, т.е. арендная ставка – производное их всех. Однако, при наличии нескольких понижающих коэффициентов, применяется только один, более низкий.

Базовая арендная ставка в 2019 году

Ежегодный перерасчет величины базовой арендной ставки производится путем умножения действующей ставки на индекс роста потребительских цен по данным Национального статистического комитета Республики Беларусь.

Например, в 2014 году: 86 000×118,3% = 101 738 руб. ≈ 102 тыс.руб. В 2016 году с 1 апреля – 136 000 рублей (повышение составило13,3%), после деноминации 1 июля – 13,6 рублей.

С 1 апреля 2019 года базовая величина составит 16 рублей 90 копеек, изменения предусмотрены постановлением Совмина № 197 от 27 марта 2019 года.

Исходя из географического положения объекта аренды, утверждены минимальные коэффициенты к базовой ставке:

0,5 – город Минск;
0,3 – Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев;
0,25 – Барановичи, Бобруйск, Борисов, Волковыск, Жлобин, Жодино, Заславль, Кобрин, Лида, Молодечно, Мозырь, Новополоцк, Новогрудок, Орша, Осиповичи, Пинск, Полоцк, Светлогорск, Слоним, Солигорск, Слуцк;
0,2 – районные центры кроме указанных выше;
0,1 – другие населенные пункты.

За места на рынках и в торговых центрах утверждены дополнительные коэффициенты

Город Минск – 1,1;
Города Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев – 0,7;
Города Барановичи, Бобруйск, Борисов, Волковыск, Жлобин, Жодино, Заславль, Кобрин, Лида, Молодечно, Мозырь, Новополоцк, Новогрудок, Орша, Осиповичи, Пинск, Полоцк, Светлогорск, Слоним, Солигорск, Слуцк – 0,6;
Города и поселки городского типа, являющиеся райцентрами, за исключением перечисленных выше – 0,4;
Другие населенные пункты – 0,3.

Коэффициенты, зависят от спроса на предмет аренды, его состояния, предполагаемой выгоды от использования, вида деятельности арендатора, дополнительные коэффициенты утверждаются Президентом Республики Беларусь.

Как видно, арендная ставка в Беларуси может существенно различаться, наиболее высокой она остается в Минске.

В арендную плату включаются все виды налогов, сборов, обязательных платежей, уплачиваемых собственником имущества в бюджет исходя из действующего законодательства, а также расходы на амортизацию. Заметим, что величина арендной платы не может быть ниже указанных расходов. В таком случае применяется особая формула расчета аренды исходя из понесенных затрат и коэффициента рентабельности не более 30%.

Расходы на текущий ремонт, обслуживание, отопление, охрану, вывоз мусора и пр., в арендную плату не включаются, но компенсируются пользователем имущества согласно дополнительно заключаемых с собственником договоров.

Все вышеизложенное касается в первую очередь арендаторов занимающихся коммерческой деятельностью. С благотворительных, детских и бюджетных организаций, покрывающих менее 50% финансирования из собственных доходов, арендная плата может не взиматься. Перечень таких организаций прилагается в Указе №150.

Обобщая написанное, стоит отметить, что стоимость государственной аренды, как правило, ощутимо ниже коммерческой. Это, в некоторой степени сдерживает повышение цен частными владельцами, а значит, положительно влияет на финансовое состояние малых предприятий и ИП, составляющих большинство арендаторов.

Как рассчитать аренду за нежилое помещение?

В чем разница между жилым и нежилым помещением

Процедура аренды жилой и нежилой недвижимости имеет ряд отличительных нюансов, обусловленных правовыми характеристиками помещений. Так, для жилого помещения характерно заключение договора найма. Последний определяет формат оплаты, расчет стоимости аренды, периоды ее внесения, а также регламентирует взаимоотношения между сторонами, его заключившими.

Из данной характеристики можно сделать вывод о некорректности применения термина «аренда» к вопросу о жилых помещениях. А вопросы получения жилого помещения в пользование определяются понятием найм и регламентируются соответствующим договором.

Еще одной особенностью таких соглашений, если их предметом выступают муниципальные жилые помещения, является то, что заключаются они исключительно с физическими лицами.

Учтите! Аренда помещений нежилого типа доступна по закону только юридическим лицам. Еще одним важным моментом является использование по их целевому назначению. Так, в них нельзя проживать, но можно использовать для размещения офисов или складов.

Свои особенности имеет аренда помещений нежилого предназначения, которые находятся на балансе муниципалитетов.

Важно своевременно оплачивать аренду, а заключается такое соглашение на срок в 1 год.

В иных случаях такие соглашения могут быть расторгнуты в любое время, а при соблюдении всех условий аренды арендатор по истечении года вправе выкупить арендуемое помещение.

Свои особенности имеет и арендная ставка, так, для помещений, непредназначенных для жилья, она имеет две части тарифа: расходную и доходную.

Расходная часть предусматривает все затраты собственника на содержание помещения, но коммунальные услуги нередко определяются соглашением отдельно и оплачиваются арендатором самостоятельно.

Доходная часть – эта та прибыль, которую намерен получить от сдачи арендодатель или собственник помещения.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

Как назначается арендная плата

При подписании договора не забудьте указать в нем размеры платы за аренду, в противном случае договор будет являться недействительным.

Для расчета данной платы при передаче внаем помещения, принадлежащего муниципалитету, используется специальная формула.

Для расчета используются коэффициенты, прописанные в законодательстве. В ином случае плата за аренду принимается по соглашению обеих сторон.

Как составить договор найма жилого помещения между физическими лицами, читайте тут.

Какие виды бывают

Арендная плата бывает двух видов: за пользование помещения муниципалитета и частного лица.

Важно! Разберемся в особенностях каждого вида по отдельности:

для того чтобы взять в арену помещение, принадлежащее муниципалитету, необходимо принять участие в аукционе и выиграть его. Информация о нем размещается в СМИ как минимум за тридцать (30) дней до его проведения. При взятии такого помещения внаем нужно помнить, что НДС оплачивается отдельно, в сумму оплаты он не входит. При этом стоимость аренды можно изменять двухсторонним соглашением, но лишь один раз в год. Сам договор в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Из помещений, принадлежащих муниципалитету, физлица могут взять в аренду только жилые, нежилые сдаются в аренду только юрлицам;
во втором случае, когда помещение принадлежит частнику, стоимость он назначает сам. Но владелец сдаваемой собственности должен с получаемой прибыли уплатить налог на нее в размере 13 %. Если же арендодателем является юрлицо, то кроме указанного налога он должен оплачивать НДС.

Факторы, влияющие на формирование цены

Арендная плата — это платеж, взимаемый арендодателем с арендатора за использование помещения. Сумма платежа фиксирована и указана в договоре. Более подробно об этом указывается в 614 статье ГК РФ.

Ставка платежа не может зависеть от того, получает арендатор от объекта прибыль, или нет. Размер платы за наем должен быть фиксированным, ведь именно от нее зависит величина НДС, а ставка берется за 1 кв. м.

Если стороны согласны, то ставка может быть любой.

Вот способы, которыми можно указать плату:

фиксированная стоимость, в сумму входит все;
стоимость одного квадрата площади;
фиксированная стоимость и отдельно еще коммуналка.

Учтите! Также при расчете стоимости платы за аренду нужно учитывать следующее:

где размещается нежилое помещение;
его техническое текущее состояние и процент изношенности;
его назначение;
в какую сумму выльется использование земли, на которой располагается объект.

Что следует указать в арендном договоре

Имеются данные, которые обязательно нужно указывать в подписываемом документе аренды. Иначе он признается недействительным.

Вот что нужно указать:

наименование документа и его номер;
дату и место составления;
персональные данные каждой стороны-участницы;
предмет договора с полным его описанием и описью прилагаемых документов;
оценочная стоимость объекта. Один из самых важных показателей. Он необходим при спорных ситуациях, или же когда помещению нанесен ущерб, и требуется приведение его в первоначальное состояние (ремонт), либо же владелец требует возместить ему ущерб;
ответственность сторон. Это пункт чаще касается арендатора, ведь обычно при нанесении ущерба помещению по его вине он обязан будет возместить урон;
описываем все расходы на помещение с указанием того, кто их будет оплачивать;
стоимость найма.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец договора аренды нежилого помещения:

Посмотрите видео. Аренда коммерческой недвижимости:

Минимальная и максимальная стоимость

Запомните! Полная стоимость найма складывается из двух частей:

затратная – сюда входят все затраты на содержание помещения;
доходная – какую прибыль от найма можно получить.

С учетом этих двух показателей производится расчет цены на найм недвижимости.

Если помещение нежилого назначения принадлежит частнику, то его стоимостный показатель не устанавливается законодательно. Его устанавливает собственник недвижимости, чем многие и пользуются, указывая в договоре небольшую сумму, остальное — устной договоренностью. Но необходимо знать, что излишне маленькая стоимость аренды может привлечь внимание налоговой, и тогда возможны проверки.

Как рассчитать арендную плату за нежилое здание

В большинстве случаев расчеты осуществляются сразу за весь год.

Постановление Минстроя за № 209 «Об утверждении методики по определению уровня арендной платы» гласит — чтобы получить итоговый результат, необходимо воспользоваться расчетной формулой: ПД=Аим+Азем.

Внимание! Данная абракадабра означает:

ПД – вносимая арендополучателем плата за пользованием недвижимостью по договору;
Аим – плата за найм имущества. Сюда включается калькуляция аренды объекта;
Азем – оплата земельного участка, на котором размещен арендуемый объект. Сей показатель для каждой области свой, его точное значение можно узнать в муниципалитете.

Также необходимо знать, что Аим включает факторы и коэффициенты, учитываемые обязательно при расчете арендной стоимости.

Для этого применяется формула: Аим=Бап*Киз*Км*Кт*Кд*Кз*Кнж*Кс*S.

Что они означают:

Бап является базовой ставкой за наем помещения. Обычно это стоимость одного квадрата;
S – равна общей площади сдающегося помещения;
Кз – коэффициент определенной территории, к которой относится арендуемый объект. Величина его определяется законодательно;
Кт является показателем типа нежилого помещения. К примеру, если оно отапливаемое, то величина коэффициента равна 0.5, если же в нем нет отопления, то 0.3. Во всех остальных случаях он равен 1;
Кнж обозначает качество помещения, сдаваемого в наем. Сюда входит расположение объекта, техническое состояние и использование земель, прилегающих к нему. Каждый коэффициент, составляющий данный показатель, утверждается законодательно, причем постановлением правительства РФ;
Кд — данный показатель отвечает за хозяйственную деятельность арендатора. Например, арендатор обустраивает в арендуемом помещении банк, игорное или развлекательное заведение. В этом случае устанавливается самый большой показатель.
Если же в снимаемом помещение будет находиться общественная организация, чья цель — не получение прибыли, а помощь населению, или же отдел правоохранительных структур, то коэффициент будет самым маленьким – 0.1;
Кс является показателем, принимающим в расчет существующую арендную ставку, если снимаемое имущество сдается в субаренду.

Пример расчета

Процесс расчета арендной платы за нежилое помещение за год нельзя назвать легким, скорее наоборот. Поэтому рекомендуется привлечь к нему профессионалов, которые имеют опыт в данной сфере.

В качестве небольшого примера рассмотрим следующий случай. Муниципалитет Ступинского района столицы сдает внаем нежилое помещение. Базовая ставка муниципальным органом установлена в размере 350 руб. за квадрат.

При этом коэффициент территориальной зоны равен 1.25. Остальные показатели, используемые при расчете ставки, имеются в приложениях к приказу Минстроя.

Методика расчета использует следующие данные:

итак, для коэффициента качества материала нужно знать, из чего сделаны стены помещения. Для кирпича он равен 1.5, для конструкций из железобетона – 1.25, для деревянных стен – 0.8, при смешанных постройках – 1;
по типу строения – помещения, относящиеся к складским и производственным и с отоплением, имеют величину в 0.5, без него – 0.3. у всех остальных типов данная величина равна 1;
расположение. Если помещение в подвале, то коэффициент равен 0.19, если строение отдельностоящее, то 0.54, при расположении на чердаке – 0.26, в пристрое – 0.32;
использование прилегающих земель. Если она ограждена, то коэффициент равен 0.27, без ограждения – 0.16, если же прилегающими землями нельзя воспользоваться, то величина равна 0.1;
от вида деятельности. Банки нотариусы, юрфирмы и посреднические конторы – 3. Гостиницы, офисы, охранные фирмы – 2.5. ломбарды, ночные клубы и рестораны – 2. Объекты торговли и общепита – 1.5. Лечебные учреждения – 1.

Посмотрите видео. Регистрация договора аренды нежилого помещения:

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

8 (499) 322-73-27

Москва, Московская область

8 (812) 507-82-87

Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 551-71-02

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Как рассчитать арендную плату за нежилое помещение?

Когда собственник недвижимости не пользуется ею, но хотел бы получать доход, возникает идея сдавать помещение в аренду. Но здесь, главное, все верно оформить, так получение денег за предоставление помещения (не важно жилого или нежилого!)третьим лицам без соответствующего договора и уплаты налогов грозит судом, так как это незаконно.

С чего начать?

Итак, прежде, чем сдавать что-либо в аренду важно запомнить, что данный термин применим только к нежилым помещениям. Если мы хотим сдать кому-то квартиру или дом, оформляется договор найма – это совсем другое.

Теперь представим, что есть некоторое нежилое помещение и мы хотим сдать его в аренду. Для начало запомните, что:

Аренда нежилого помещения доступна только юридическим лицам и лишь на основании определенного соглашения с владельцем;

Площадь может использоваться только по целевому назначению, проживать там нельзя. Следовательно, здание подходит лишь для складских, либо офисных целей.

Когда помещение состоит на балансе муниципалитета, то:

Срок договора должен составлять больше года;
Арендатор обязуется своевременно вносить платежи, иначе договор расторгается;
При строгом соблюдении обязательств арендатор может со временем выкупить данное помещение.

Арендная ставка в случае нежилой территории отличается тем, что тариф состоит из двух частей: доходной, а также расходной. Размер платежа включает все затраты, в том числе оплату коммунальных услуг и содержание здания. В некоторых случаях договор предусматривает, что коммунальные платежи выплачиваются отдельно.

Доходная часть обозначенного тарифа состоит в том, что собственник желает заполучить прибыль. Важно отметить, что тариф не зависит от той деятельности, которую будет вести арендатор. Размер оплаты может быть за:

Целый объект;
Объем переданной площади;
Единицу составляющих площадей. Например, оплата единицы подсобного помещения при магазине будет отличаться от платы за единицу площади в торговом зале.

При составлении соглашения необходимо указать, какая плата предусмотрена. Если она не указана, договор может быть признан недействительным. Иногда по соглашению сторон схема расчета может меняться, но потребуется письменное согласие каждой стороны.

Факторы, влияющие на стоимость аренды

Расчет стоимости аренды находится под влиянием разных факторов:

Место расположения здания, развитость инфраструктуры и магистралей;
Состояние строения;
Степень изношенности;
Материалы, которые применялись при строительстве и отделке;
Вид здания;
Предназначение.

Этот список не является полным. Обычно расчеты проводятся в отдельности по каждому помещению в здании. Иногда в стоимость включена оплата за территорию возле строения, либо участок, на котором построен объект.

Законодательство предусмотрело норму, которая дает возможность производить арендную плату отдельно по нескольким объектам недвижимости. Ставка рассчитывается за квадратный метр. Если отношения являются долгосрочными, используется годовая ставка.

Показатели ставок меняются в зависимости от района и населенного пункта, где находится недвижимость. Обычно в нее не включают коммунальные услуги и ремонт. Оплата меняется в те сроки, которые прописаны в соглашении, но она не может меняться чаще одного раза в год.

При ухудшении состояния строения, либо по другим обстоятельствам, за которые арендатор не может нести ответственность, он вправе потребовать снижение оплаты. Как уже было сказано, деятельность арендатора не влияет на сумму платежа. И если помещение не принесло доход, арендатор все равно должен исправно оплачивать стоимость аренды.

Важно добавить, что сдача нежилого помещения всегда требует составления договора, в котором фиксируются все права и обязанности сторон. Если договора нет, ни одна сторона не сможет отстоять свои интересы. Стороны могут предусмотреть, что форма оплаты будет не денежной, а иной:

Когда арендатор предоставляет услуги владельцу здания и прилегающей территории, определенного помещения;
Арендатор выполняет определенные работы в счет арендной платы;
По договору арендатор вкладывает деньги в улучшение имущества, которое он арендует;
Плата засчитывается в счет договора поставки или займа.

Арендная плата может подразумевать собой твердую стоимость с определенной периодичностью. Плата может вноситься ежемесячно, ежеквартально, либо единовременно. Ниже вы найдете бланк договора аренды нежилого помещения, который поможет в составлении документа.

Порядок формирования арендной стоимости

Так как арендатор эксплуатирует площадь и территорию на возмездной основе, то пунктом 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что он обязан платить за них. Оплата должна быть своевременной, что обозначено в п. 1 статьи 614 ГК РФ.

Размер оплаты – это главное условие соглашения. Отсутствие пункта означает, что договор недействителен. Арендная плата может указываться для всего помещения или частей. Виды арендной платы отличаются:

В виде платежей, которые могут вноситься единовременно, либо в обозначенные сроки;
Доля от продукции или прибыли;
Предоставление конкретных услуг;
При передаче определенной вещи в собственность и др.

Стороны могут сочетать указанные виды аренды, либо предлагать другие варианты оплаты стоимости. При определении расходов, рекомендуется включить в стоимость аренды следующие пункты:

Коммунальные расходы на содержание площадей. Сюда входит отопление, канализация, освещение и т.п.;
Стоимость предметов, которые необходимы для ухода за помещением – это известь, ведра, веники и т.п.;
Оплата электроэнергии, которая требуется для функционирования лифтов, подъемников и различного оборудования, включая компьютеры и кассовые машины;
Расходы на сигнализацию при условии ее наличия;
Содержание противопожарных устройств и техники безопасности;
Имущественный налог;
Плата за землю;
Рентабельность предприятия.

Арендная плата включает плату переменную и постоянную. Постоянная часть определяется в зависимости от политики предприятия, а переменная формируется из тех затрат, которые необходимы на техническое обслуживание территории помещения. Оплата может производиться по фактическим данным, которые подтверждены официально.

В ГК РФ сказано, что все расходы по содержанию имущества ложатся на плечи арендатора, если контракт не подразумевает другие условия. На деле подобные отношения могут быть оформлены в двух вариантах:

Расходы несет именно арендодатель, но они входят в стоимость;
Услуги оплачиваются арендатором, заключившим договоры с предприятиями, поставляющими ресурсы.

Арендная плата меняется в зависимости от выбранного способа оплаты услуг.

Пример расчёта арендной платы нежилого помещения

Для получения стоимости аренды применяется специальная формула:

ПД – это оплата, которую вносит арендатор по общей договоренности;
Аим – оплата за арендованное имущество, в нее может входить стоимость аренды помещения;
Азем в формуле – это плата за участок земли, на которой располагается недвижимость. Этот показатель формируется в каждом регионе, его можно уточнить, обратившись в муниципальные власти.

Показатель может включать самые разные факторы:

Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S

Бап – представляет собой базовую ставку за использование помещения (цена за 1 квадратный метр);
S – вся площадь предоставленного объекта;
Кз – коэффициент, который подразумевает конкретную территорию, район, где расположен объект. Величина формируется на уровне законодательства и обозначается в приложении 1 ПП №209;
Кт – тип арендованного помещения. Если речь идет о складском помещении, величина составляет 0,5, если объект без отопления, она равна 0,3, для других объектов используется 1;
Кнж – качество помещения. Подразумевается расположение, состояние объекта, использование прилегающей территории. Каждый из коэффициентов утверждается правительством;
Кд – деятельность самого арендатора. Максимальное значение обычно у банков, а также заведений игорного типа. Минимальные значения установлены для общественных структур, правоохранительных органов;
Кс – имеет место, когда подразумевается субаренда.

Расчет значений будет следующим:

Рассматривая материалы, из которых построено здание, нужно сказать, что кирпичные строения предполагают коэффициент 1,5, железобетонные – 1,25, деревянные – 0,8, смешанные – 1;
Тип строения. Складские площади имеют коэффициент 0,5, не отапливаемые – 0,3, остальные предполагают коэффициент, равный единице;
Расположение. Для подвала коэффициент 0,19, отдельно стоящие строения – 0,54, чердачные помещения – 0,26, пристройки – 0,32;
Наличие и использование территории возле строения. Территория огорожена – коэффициент составляет 0,27, без ограждения – 0,16;
Деятельность арендатора. Коэффициент для офисов равен 2,5, для банков – 3,0, гостиниц и агентств – 2,5, для общепита – 1,5.

Эти коэффициенты позволяют сформировать арендную плату для любых помещений.

Полезная статья? Тогда не забудьте подписаться на наш канал, здесь еще много интересной информации!

Источники:

http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/primer-rascheta-arendnoj-platy-za-nezhiloe-pomeshhenie.html
http://buhgalter.by/magazine-articles/show/118/
http://myfin.by/wiki/term/arendnaya-stavka
http://potreb-prava.com/nedvizhimoe-imushhestvo/nezhilaya-nedvizhimost/kak-rasschitat-arendu-za-nezhiloe-pomeshhenie.html
http://zen.yandex.ru/media/id/5c99ef9461fcd200b27e5b38/5ca459ee4432a200b307cbd4

голоса

Рейтинг статьи